近日，市住建局会同市行政审批服务局、市财政局等5部门印发了新修订的《日照市商品房预售资金监管办法》，在商品房预售资金监管方面推出一系列创新措施。《办法》于2024年9月1日起施行。

　　《办法》共七章三十五条，规定商品房预售资金监管延续“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，监管期限自取得《商品房预售许可证》开始，至办理房屋所有权首次登记后终止。《办法》明确了商品房预售资金监管标准，根据销售单价及开发企业信用等级实行差异化管理。《办法》对预售资金收存方式进行了调整。《办法》还规定，监管银行名录实行动态管理，原则上每3年招录一次。

　　新修订的商品房预售资金监管办法，进一步增强了监管银行及账户、商品房预售资金收存、支出和使用的监管针对性，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房交易当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　第一条 为了规范商品房预售资金监督管理，维护商品房交易双方合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《山东省商品房销售条例》《城市商品房预售管理办法》《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字〔2017〕1号）等法律、法规及相关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款（包括定金、首付款、按揭商业贷款、住房公积金贷款及其他形式的全部购房款)。

　　市住房保障管理服务中心具体承担沿北京南路、海曲路、迎宾路、临沂路、山海路、青岛路、太公一路与海岸线形成的围合区域内商品房预售资金监管工作。

　　各区县、功能区住房和城乡建设部门（上述部门单位以下均简称住建部门）按照事权，除市级监管范围外，负责各自行政区域内商品房预售资金监管工作。房地产管理事权调整的，按照调整后的相关规定实施。

　　住房公积金管理部门配合做好预售资金监管相关工作，将预购人住房公积金贷款划拨到预售资金监管账户。

　　第五条 商品房预售资金监管期限，自取得《商品房预售许可证》开始，至办理房屋所有权首次登记后终止。

　　第六条 住建部门应按照事权，会同人民银行分支机构、国家金融监督管理部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定本辖区内能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。住建部门应对中标的商业银行通过门户网站予以公示。商业银行与住建部门签订商品房预售资金监管金融服务协议，明确相应的责任和义务，成为商品房预售资金监管合作银行（以下简称监管银行）。

　　监管银行应建立具体承接商品房预售资金监管业务的分支机构名录库，并加强监管指导，承担相应法律责任。

　　监管银行名录实行动态管理，原则上每三年招录一次。合作期内，对存在严重违规行为及不再具备资金监管能力的监管银行，由住建部门取消监管资格。

　　第七条 房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从公示监管银行名录中选择监管银行，按照一个预售许可证对应一个账户原则，开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），监管账户名称为“开户单位(全称)+项目名称(依法可使用简称的可使用简称)+预售资金监管专户”。住建部门、监管银行、房地产开发企业三方签订《日照市商品房预售资金监管协议》（以下简称监管协议）。未开立监管账户的，预售审批部门不予核发《商品房预售许可证》。

　　监管银行及监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置进行公示。

　　第八条 监管协议应当明确监管项目的名称、位置、范围、监管账户名称及账号、监管资金收存和使用方式、监管额度、监管资金使用节点、违约责任和争议解决方式等内容，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

　　签订监管协议时，预售人应向住建部门提交项目施工合同概况表、进度计划、资金使用计划、规划总平面图、规划许可证等资料。上述资料发生变更的，房地产开发企业应当及时向住建部门提供变更后的资料。相关资料能够通过共享获取的，无需重复提交。

　　第九条 监管账户设立后，原则上不得更改，因监管银行被取消监管资格等原因确需变更的，由预售人在监管银行名录中重新选取监管银行并开设监管账户，同时报送住建部门、预售许可审批部门和住房公积金管理部门，原监管账户中所有资金应全部转入新监管账户，并相应变更预售许可信息，监管银行及相关银行应当配合做好有关交接工作。

　　第十条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户，用于与预售商品房有关的工程建设，预售人不得直接收存房价款。预售人应及时与预购人签订商品房买卖合同，并向预购人出具《商品房预售资金缴存单》，住建部门按规定办理商品房买卖合同备案。

　　预购人凭《商品房预售资金缴存单》通过预售资金缴存智能POS机、银行转账等方式将首付款、分期付款直接交存至监管账户。

　　按揭贷款发放银行和住房公积金管理部门应将预购人的按揭贷款、住房公积金贷款直接发放至监管账户。

　　监管银行收到预购人缴存、按揭贷款发放银行或住房公积金管理部门转入的房款后，要即时将信息传至住建部门。监管银行发现商品房买卖合同备案90天后，按揭贷款仍未存入监管账户的，书面告知住建部门。

　　第十一条 商品房预售监管资金按幢计算，额度为楼幢批准预售面积与商品房预售资金监管标准的乘积。

　　商品房预售资金监管标准，由住建部门根据房地产市场变化情况，结合商品房区域、结构、房屋用途等因素综合测定，并调整公布。

　　第十二条 商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，预售人方可自行提取监管额度以外的资金，并优先用于预售项目工程建设。

　　（一）楼幢预售商品房毛坯房价格高于10000元/平方米的项目，按照3300元/平方米执行；全装修价格高于12000元/平方米的项目，按照4000元/平方米执行。

　　（二）楼幢预售商品房毛坯价格不高于10000元/平方米的项目，按3000元/平方米的标准监管预售资金；全装修价格不高于12000元/平方米的项目，按3700元/平方米的标准监管预售资金。

　　（四）上年度信用等级为AAA级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低15%；连续2年信用等级为AAA级的，监管标准在现行标准基础上降低20%；连续3年信用等级为AAA级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低25%；连续5年以上（含5年）信用等级为AAA级的房地产企业，可为每个项目申请定额监管，定额监管额度可由住建部门综合企业和项目情况确定。

　　（五）上年度信用等级为AA级的房地产开发企业，监管标准在现行标准基础上降低5%；连续2年及以上信用等级为AA级的，监管标准在现行标准基础上降低10%；

　　第十四条 商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为5个控制节点，分别为主体结构完成一半、主体结构封顶、单体施工结束、竣工验收备案、房屋所有权首次登记。

　　监管资金留存比例，是指监管账户中的资金余额占商品房预售资金监管额度的百分比。当主体结构完成一半时，监管资金留存比例为60%；当主体结构封顶时，监管资金留存比例为35%；当单体施工结束时（屋面、内外墙、地面、门窗、电梯安装等施工完毕），监管资金留存比例为20%；当取得竣工验收备案证明时，监管资金留存比例为10%；当取得房屋所有权首次登记证书时，监管终止。

　　其中，根据《日照市工程建设项目竣工联合验收实施细则》（日工改办发〔2021〕5号）以及《日照市工程竣工验收阶段集成办理实施方案的通知》（日建发〔2022〕30号）要求，完成先期联合验收的，监管资金留存比例为15%，完成后期联合验收并取得房屋所有权首次登记证书时，监管终止。

　　1．对开发企业信用评价为AAA级的，在信用评价有效年度内，降低5个百分点商品房预售监管资金留存比例（不含房屋所有权首次登记节点）；信用评价为AA级的，降低3个百分点商品房预售监管资金留存比例（不含房屋所有权首次登记节点）；信用评价等级为B级的开发企业，节点留存比例提高5个百分点。

　　2．无土地使用权抵押、无在建工程抵押的项目，竣工验收备案合格的，在完成房屋所有权首次登记前可降低5个百分点商品房预售监管资金留存比例。

　　3．高层楼房（10层及10层以上，或高度28米以上）可申请增加一个拨付节点，超高层楼房（40层以上或高度100米以上）可申请增加两个拨付节点，但监管资金留存比例不突破下一个节点。

　　4．房地产开发项目中实施的装配式建筑、超低能耗绿色建筑和三星级绿色建筑工程，可根据《日照市人民政府关于促进建筑产业绿色高质量发展的实施意见》（日政办字〔2020〕68号）相关规定，申请提前一个节点拨付商品房预售监管资金，但不包括最后一个节点，且不与其他提前拨付优惠政策相叠加。

　　5．被列为国家、省、市级数字家庭、高品质住宅等试点项目的，预售资金监管标准在现行标准基础上分别降低15%、10%、5%；商品房预售监管资金留存比例可降低2个百分点。

　　第十五条 开发企业关联的控股企业的预售资金监管标准、留存比例等，可申请按信用评价等级较高的企业信用等级执行。开发企业（含控股企业以及项目公司、子公司）本年度有违法违规行为，被监管部门行政处罚的，取消已经享受的优惠政策，并在当年度内不得再申请相关监管优惠政策。

　　第十六条 实行商品房现房销售的项目，该开发企业（含控股企业以及项目公司、子公司）其他项目预售资金监管标准在现行标准基础上降低20%；商品房预售监管资金留存比例可降低5个百分点。

　　实行封顶预售的项目，该开发企业（含控股企业以及项目公司、子公司）其他项目预售资金监管标准在现行标准基础上降低10%；商品房预售监管资金留存比例可降低2个百分点。

　　商品房现房销售、封顶预售的项目需为上一年度和本年度项目，且该项目楼幢实现现房销售、封顶销售的面积需占该项目楼幢总面积的50%及以上。该条优惠条件不与其他提前拨付优惠政策相叠加，由企业自行选择适用条款。

　　第十七条 主体结构封顶控制节点之前，预售人可凭银行出具的《日照市商品房预售资金监管现金保函》，申请抵顶同等金额的商品房预售监管资金，但抵顶总额不超过监管额度的30%。银行机构开展保函置换预售监管资金业务需要按照《中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅 关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关规定的通知》（银保监办发〔2022〕104号）文件要求办理。

　　第十八条 预售人申请使用商品房预售资金监管额度以内的资金，应当按照工程建设进度控制节点提出用款申请，并不得突破本办法第十四条规定的监管资金留存比例。预售人应当提交以下材料，并对材料的真实性负责：

　　（四）工程节点证明材料：1．达到主体结构完成一半节点的，提供开发企业、施工单位、监理机构出具的工程进度证明；2．达到主体结构封顶节点的，提供主体结构工程质量验收证明；3.达到单体施工结束节点的，提供开发企业、施工单位、监理机构出具的工程进度证明；4．达到单体竣工验收备案节点，提供工程竣工验收备案证明；5．达到房屋所有权首次登记节点的，提供房地产开发项目房屋所有权首次登记证明材料。

　　（五）预售人已经向施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位拨付款项的，提供付款证明；预售人拟向上述单位拨付款项的，提供对方指定的银行账户。

　　第十九条 监管账户内资金未达到剩余工程建设节点用款额度，开发企业因支付建设工程款、建筑材料款、设备款出现困难，存在引发社会矛盾风险隐患，确需使用预售监管资金支付相关费用的，预售人可向住建部门申请提高工程节点支付比例，并承诺限期补足重点监管额度资金或限期完成达到超额使用资金的工程节点，经审核同意的，可依申请拨付使用。

　　第二十条 住建部门在受理预售人的用款申请后，应当自受理之日起在5个工作日内完成审核，对符合使用条件的，出具《商品房预售监管资金拨付通知单》；不符合条件的，出具不予拨付通知单。

　　《商品房预售监管资金拨付通知单》中应当明确资金拨付额度及方向。对预售人提供已向施工单位、材料设备供应单位或者专业经营单位付款证明的，应将相应额度的资金拨付至预售人指定的银行账户；提供拟付款证明的，明确将相应额度的资金拨付至施工单位指定的银行账户。

　　第二十一条 监管银行在收到《商品房预售监管资金拨付通知单》后应核对信息，并应在2个工作日内将资金拨付给通知载明的相关单位。

　　监管银行应当做好监管账户监控，发现房地产开发企业存在违规挪用预售资金问题的，应当停止拨付，并立即书面告知住建部门，住建部门要及时做出处理。

　　第二十二条 监管银行发现存入预售人一般账户的款项为应存入监管账户的购房款的，应督促预售人存入监管账户并书面告知住建部门。

　　监管银行发现预售人监管账户在当日累计支出50万元（含）以上，或5天内累计支出200万元（含）以上，且用途与本项目建设无关的拨款，应及时书面告知住建部门，经住建部门审核同意后再进行拨款。

　　第二十三条 在商品房项目完成不动产首次登记前，监管银行不得擅自扣划监管额度内预售资金；集团公司不得抽调开发公司（含控股企业以及项目公司、子公司）监管额度内预售资金。

　　第二十四条 有关部门对监管账户内预售资金进行冻结或者扣划的，监管银行应当向有关部门说明监管账户和监管额度内预售资金的性质，并及时向住建部门提供相关执行信息。

　　人民法院保全、执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)执行。

　　第二十五条 预售人取得房屋所有权首次登记证书后，可以申请终止商品房预售资金监管，应如实填写、提交以下材料，并对材料的真实性负责：

　　第二十六条 预售人申请终止商品房预售资金监管，住建部门应当自受理之日起5个工作日内进行审核。符合终止预售资金监管条件的，出具《商品房预售资金监管终止通知单》；不符合条件的，出具不予终止通知单。

　　第二十七条 预售人有下列行为的，住建部门责令其限期整改，记入房地产开发企业信用档案；逾期不改的，可暂停其预售资金使用。情节严重的，可暂停其预售合同网签业务：

　　第二十八条 对违规企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人，由住建部门依据《国务院办公厅关于进一步完善失信约束制度构建诚信建设长效机制的指导意见》（〔2020〕49号）和《全国公共信用信息目录》有关规定，归集相关公共信用信息并向市信用平台推送，记入相关主体的信用记录。

　　第二十九条 监管银行有下列行为的，住建部门按照金融服务协议暂停或终止其监管银行资格，并由其承担相应责任，同时通报金融管理部门按有关规定处理；情节严重的，按照金融服务协议，从监管银行名录中移除，并取消下一周期监管银行投标资格。造成严重后果的，依法追究其法律责任：

　　监管银行未经住建部门审核同意，擅自拨付预售资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

　　对违反本办法的监管银行，合作银行应当根据住建部门处理结果及时在本行监管银行名录库中对具体承接预售资金监管业务的分支机构予以注记或者删除。

　　第三十条 按揭贷款发放银行未按规定将购房人的按揭贷款发放至监管账户，情节严重的，抄送银行机构监管部门处理。按揭贷款发放银行是监管银行的，由住建部门按照金融服务协议取消其商品房预售资金监管银行资格。

　　第三十一条 施工、监理、材料供应等单位提供虚假证明或者采取其他方式协助预售人违规申请、使用预售资金的，由相关部门依法依规处理。由此导致资金被挪用、转出的，负责追回；无法追回的，承担赔偿责任。

　　第三十二条 住建部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十三条 已逾期交付或存在较大逾期交付风险的项目，可参照“保交楼”“保交房”有关政策要求，由住建部门会同属地人民政府（管委会）制定“一楼一策”方案，商品房预售资金实行全程全额监管，封闭管理，保障账户资金安全，用于保障项目建设及交付。

　　第三十四条 本办法自2024年9月1日起施行，《日照市商品房预售资金监管办法》（日建发〔2018〕114号）同时废止。本办法施行前已取得预售许可的房地产开发项目的预售资金监管工作按照原有关规定执行。

　　本文为澎湃号作者或机构在澎湃新闻上传并发布，仅代表该作者或机构观点，不代表澎湃新闻的观点或立场，澎湃新闻仅提供信息发布平台。申请澎湃号请用电脑访问。